小区物业是怎么进来的？
如果物业没经过法定招标程序就入驻，业主能不能拒交物业费？近期，高级人民法院的一则再审案例给出了明确答案：未经招标且不符合例外情形的前期物业合同无效，业主无需缴纳物业费。
案例焦点：物业没招标，合同还算数吗？
某物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，为小区提供物业服务，后因业主王某某拒交物业费，物业公司将其起诉至法院。
物业公司认为，自己和开发商签的合同是双方真实意思表示，且业主实际接受了服务，就该交物业费；而法院最终认定，这份合同因未经过招投标程序，违反了法律强制性规定，属于无效合同，因此不支持物业公司索要物业费的诉求。
法律依据：为什么没招标的物业合同会无效？
《物业管理条例》第二十四条第二款明确规定：
“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
高院指出，这条规定属于效力性强制性规定，也就是说，只要不符合“招标”或“经批准的协议选聘”这两种情形，建设单位和物业公司签的前期物业合同就会被认定为无效。
之所以如此严格，是因为前期物业的选聘权在开发商手中，但实际享受服务的是业主。通过招标程序可以避免开发商随意指定物业，保障业主的合法权益。
业主注意：这两种情况，物业合同才可能有效
- 经过招投标：住宅物业的开发商必须通过招标选物业，这是基本原则。
- 符合例外情形：如果投标的物业公司少于3家，或者小区规模较小，经当地房地产行政主管部门批准后，才能用协议方式选聘物业。
像案例中那样，开发商直接和物业公司签合同，既没招标也没经过批准，合同必然无效，业主自然有权拒绝交物业费。
总结：业主如何维护自身权益？
如果发现小区前期物业是开发商“私下”找来的，没经过招标，也没有相关批准文件，业主可以：
1. 核查物业入驻的程序是否合法，要求开发商或物业提供招标记录或批准文件；
2. 若程序违法，可主张前期物业合同无效，拒绝缴纳物业费；
3. 积极推动成立业主委员会，自主选聘满意的物业公司。
这条判例明确了前期物业选聘的“红线”，也给业主们提了个醒：遇到不合规的物业，要学会用法律武器维护自己的权益！
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