在西安这座历史悠久的城市中，老旧小区的改造与管理一直是一个备受关注的话题。和平花园作为其中的佼佼者，其成功之道不仅为其他小区提供了宝贵的经验，更为城市的老旧小区改造与管理指明了方向。和平花园小区，坐落于西安市友谊路和文艺路十字西南角，是1992年启动的低洼地改造项目的典范。该项目于1996年圆满竣工，包含A座、B座、C座三栋住宅楼，共计304户住家和6家商铺。面对前期物业公司管理效果不彰的问题，业主们于2018年决定自主管理，开启了独特的自治之路。和平花园因此成为西安市内唯一实行业主自管的小区。最近，该小区公示了2019年度的财务状况：年度收入达到141.08万元，支出为57.85万元，结余资金近83.23万元。与2019年7月公布的上半年财务数据相比，结余部分增加了36.17万元，这一显著成果令人瞩目。这个曾经只有三栋楼、三百余户人家的小区，如今却以惊人的速度崛起，成为行业的佼佼者。其成功经验引起了西安等地新闻媒体的广泛关注，业内专家更是给予了高度评价，认为这一现象具有深远的探讨和研究价值。

02

业主自治管理实践

◆ 成立业主委员会

和平花园小区，一个历经20多年沧桑的老旧小区，曾一度由专业的物业公司负责管理。然而，随着时间的推移，小区设施逐渐老化，环境卫生也变得脏乱不堪。面对这些问题，业主通过成立业委会，成功实现了专业管理向自主管理的转型，成为西安市唯一业主自管小区。2018年7月14日，和平花园小区的首届业主大会成功选举产生了业委会。同年10月31日，该业委会顺利完成备案。紧接着，他们决定摒弃传统的物业公司模式，转向业主自管。在12月25日这一天，业委会借助专家顾问的智慧，与前期物业公司签订了书面移交协议，实现了平稳过渡，从而开启了业主自管的新篇章。

和平花园小区是西安市乃至陕西省范围内首家通过书面协议与前期物业服务企业进行平稳移交并实行业主自管的小区。这一创新举措在当地产生了积极的示范效应。

◆ 财务透明与收支平衡

严格的财务透明和收支两条线管理使得和平花园小区财务状况健康，实现了显著的盈余。该小区业委会主任扈先生介绍，小区财务遵循严格的收支两条线原则，即所有收入必须进入公共账户，严禁私自挪用。2019年7月，业委会公布了自管半年来的详细财务情况，显示结余47.06万元。

最近，小区又公布了2019年全年的财务报告。报告显示，从2018年12月25日至2019年12月31日，小区收入总计141.08万元，其中包括物业费、广告费、停车费等多项收入。而支出方面，主要用于人员工资、固定资产购买以及智能电表更换等。最终，小区实现了收支平衡，结余近83.23万元。

◆ 业委会卓越表现

业委会成员的奉献精神和专业管理能力是小区自管成功的关键。目前，小区共有21人从事物业管理工作并领取工资，然而，令人钦佩的是，业委会成员并未从小区收入中领取任何津贴。这体现了他们大公无私的奉献精神，将小区的利益置于首位。

街办专家顾问何志恒先生指出，业主自行管理是业主自治的高级阶段，对业委会提出了严苛的要求。除了满足一般条件外，业委会成员还需具备企业管理经验，精打细算，合理开源节流，确保每一分钱都用于物业日常管理活动。

03

经验与启示

◆ 业主自治的适用性

虽然和平花园取得卓越成就，但其模式很难普遍推广，成功的要素包括业委会成员的素质和管理经验。长期从事街道社区物业管理的人员指出，“和平花园”的成功仅是个例，其管理模式并不适用于所有小区。小区专家何志恒则强调，业主自管可能更适合规模较小的小区，但不适宜大范围推广。

◆ 法规建设的加强

目前，国家及多数省市的物业管理法规中，针对业主不选择物业公司而选择自治管理的情况，缺乏明确且可操作性的法律规定。业主自管模式缺乏明确的法律支持，需加强法规建设为业主提供基本路径。

◆ 基层监管与专业性

提升基层物业管理执法人员的专业能力和公正性是确保业主权利的重要前提。提升政府物业管理基层执法人员的执法能力和公正性成为当务之急。必须采取切实有效的措施，确保业主能够依照法定程序行使小区管理权。

◆ 推动第三方服务发展

和平花园小区的成功经验之一便是聘请了专业的物业管理顾问，这为业主自我管理、自我服务提供了有力的支持。借鉴成功经验，各地应推动物业第三方服务发展，促进物业企业服务提升。比如，深圳一些第三方服务机构在物业企业服务质量评估方面也取得了显著成效。

◆ 业委会的重要性

有效的业委会运作是小区治理的关键，需要政府支持和法律完善。无论采用何种管理模式，业委会的有效运作都显得尤为重要。作为小区业主大会的执行机构，业委会在小区治理中扮演着举足轻重的角色。为了促进业委会的成熟运行，政府需要给予充分的耐心和培育。应建立业委会成员的培训考核机制。