西安唯一的业主自管小区一年结余83万元物业费，引发各地居民羡慕嫉妒的眼光。这几年业主自管理小区逐渐兴起，年度财务盈余的消息不断传来，让我们这些每年交着高额物业费却对收支一无所知的业主们终于明白了自己的钱是如何被利用的。

这个业主自管小区并不是一个规模很庞大的小区，仅有三栋楼，304家住户和6家商户。全年共缴纳90.53万元的物业费，平均每户约3000元，这在当地属于比较普通的收费水平。然而，物业费的90万元却结余了83万元，这让人感觉业主们好像不用再缴纳物业费了。事实上，停车费、广告费、门禁卡等多项收入达到了50万元，这些额外的收入足以支付小区的安保、卫生、日常维护、垃圾处理和公共区域电费等费用。

河南新乡的一个业主自管小区更是以极低的物业费引人注目。每平方米每月仅为0.2元的物业费，已经坚持了10年。不同于绝大多数物业借停车费弥补不足的做法，该小区的车位费也仅为35元/月。尽管该小区似乎没有过多的额外收入，但它仅凭全年收费不到25万元，就雇佣了3名保安、6名保洁员、1名水电工和1名园艺工。人员精简而高效，兼职的业委会确保了小区的有序管理和良好服务，与周边小区相比一点也不逊色。同样，在山西太原，一小区已经实现了5年的业主自治，物业费仅为0.45元/平方米/月，小区的道路干净整洁，垃圾桶有序摆放，车辆停放有序。

业主自管究竟是什么？表面上看，业主自管就是业主们组织业委会，驱逐专业物业服务企业，全面接管小区并自行实施物业服务。然而，大多数情况下并非业主主动驱逐物业，而是物业无奈退出。例如前述的新乡小区，最初并没有业委会，业主和物业之间的矛盾积累已久，大部分业主都不缴纳物业费，导致物业无法收取费用，继而通过法院追讨，但“法不责众”，只好无奈退出。物业离开后，业主们反而凝聚在一起，业委会顺利成立，全体业主制定了相当低廉的物业费用，并且所有业主都全额缴纳，尽管价格低廉，却可以覆盖日常经营和管理的开支。

成立业委会是业主自治的重要步骤，先成立业委会，然后解除物业合同是比较常规的业主自治行为。有了业委会，业主们有了有实体的代表机构，能够有效地管理小区的公共事务，尤其是与物业进行讨价还价。如果业委会对物业的服务不满意，无法就整改达成共识，他们就可以行使甲方的权力，与物业公司告别。

接下来，他们面临两个选择，重新聘请另一家物业公司或自行管理。重新聘请物业公司意味着面对实体法人，能够提供更专业、更省心的服务；而自行管理则要求业委会承担更多的责任。自行管理的节省之道包括业委会成员都是义务劳动，不领取任何工资；此外，可以减少不常使用的专业工种，如电工、水管工、维修工等，可以雇佣临时工或外包服务，节省了大量的人力资源和成本。

最大幅度的节省当然就是物业公司的利润。比如我所在的小区，十年前入住时，物业费每平方米每月3元，当时已被冠以“管家式服务”的称号。最初，保安们都穿着呢子制服，每天在空场进行训练，他们个个精神饱满；一年一度，小区会聘请“空中飞人”清理外墙玻璃。然而，没过多久，保安队伍中再也没有年轻人，整个队伍都由老人组成。外墙玻璃的擦洗也因为业主们不缴纳物业费而停止，如今甚至不再擦洗。随着物价上涨，十年来人工成本也大幅提高，年轻人都去送外卖了，如今的物业费已无法提供原先的高水准服务，业主们心知肚明，也默认了物业服务的降级。然而，物业的利润是否也随之下降，只有他们自己知道。尽管业主们所缴纳的总数没有变，但服务质量和人工成本却呈反比例下降，只要不彻底惹恼业主，收费权就牢牢掌握在物业公司手中

与此同时，随着汽车成为家庭必需品，停车位越来越紧缺；随着电商战火蔓延到“最后一公里”，广告商把影响力拓展到城市的每个角落，物业的赚钱方式也越来越多。安装快递柜、自动售货机、电梯广告牌等都需要高额的入场费，这些本应属于业主的收入最终都流入了物业公司的口袋，至于是否用于物业服务难以确定。西安这个唯一的业主自管小区的收支清单证明了一个问题：在像西安这样的二线城市，停车、广告等收入已经足以抵消物业管理的基本开支。而在广州这样的一线城市，一个约含1400户的小区，楼梯楼每月物业费为0.7元/平方米，而电梯楼为1元/平方米。该小区实行业主自管后，三年的赢利达到了五六百万元。

近年来，拆分物业板块并在香港上市成为内地房企的热门举措。截至今年8月底，在香港上市的内地物业公司已经达到26家。然而，当房地产商在销售房子时信誓旦旦地表示物业的目标是为业主提供服务，通过上市，物业公司明显透露出赚钱的意图。面对着建立业委会的重重障碍，业主们只能充当物业公司的送财童子。

对于我们小区来说，两次组建业委会的努力都以失败告终。小区业委会的成立率偏低，与门槛过高的规定有关。“持有投票权的业主数必须达到与参会业主数的一半”，这两座重大障碍阻挡了前进的道路。物业公司渴望的制度设计成为业主们难以逾越的大山。