【西安老旧小区业主自治的背景】
1998年，随着中国商品房市场的启动，第一批商品房应运而生，众多中国人得以拥有自己的房产，身份也由此转变为“业主”。时光荏苒，如今这些早期的小区业主所购买的商品房已步入“中年”，楼房质量、基础设施等问题逐渐浮现，导致业主与物业之间的 矛盾日益激化。一些业主开始觉醒，权利意识逐渐增强。
在西安南郊，两个相距8公里的小区——心晴雅苑和融侨馨苑，在2011年前后也遭遇了类似的问题。面对小区的种种困境，业主们与物业产生了严重对立，甚至采取了拒缴物业费等激烈行动来表达他们的不满。随着时间推移，这些业主 开始寻求法律途径，利用《物业管理条例》等法规来维护自己的权益，要求“业主自治”，即在小区内拥有更多的话语权和决策权。
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【心晴雅苑业主自治的案例】
◆ 业主委员会的成立与作用
在心晴雅苑小区，李建华作为业主委员会的前两届成员和本届监事会成员，发挥着举足轻重的作用。她曾是预算工程师，对报价和图纸工作有着深厚的专业背景。在小区的防水工程中，她凭借丰富的经验和专业知识，成功地将施工面积从500平方米缩减至250平方米，为小区节省了不必要的开支。这样的场景屡见不鲜，业主委员会对小区内的各项建设拥有着绝对的话语权。
心晴雅苑小区入口
◆ 物业服务合同的独特性
在心晴雅苑小区，物业服务合同被视为一份独特的契约。业委会主任周洪斌坚定地表示：“物业的角色就像小区的管家，而这个管家是由我们全体业主共同聘任的，旨在为我们提供服务。因此，关于小区的事务，理应由我们小区的业主共同决策。” 这种 “酬金制”模式，采用与小区物业“包干制”不同的方法。
2017年7月1日，紫昕物业的团队踏入心晴雅苑小区，虽然面临挑战，但“酬金制”强调业主共同决策和物业透明化，增加了业主的参与度和小区和谐发展。
◆ 酬金制与物业服务质量
尽管“酬金制”为紫昕物业带来了更大的透明度和业委会的参与度，但相应的收益却较为微薄。然而，这种模式也促使双方在预算制定过程中不断沟通、协商，共同致力于小区的和谐与繁荣。
酬金制虽然收益较低，但提高了透明度，业主与物业通过详细预算和监督，达成了良性互动，最终增强了小区管理。
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【融侨馨苑面临的挑战】
◆ 业主大会的复杂性
在融侨馨苑，业委会选举过程充满挑战， 选举过程复杂，当权者与物业关系密切，社区沟通困难，无法顺利推进自治。在选举过程中，物业人员常在投票现场出现，有的业主还享受着物业费优惠，倾向于维持现状。
在业主大会的筹备中，长时间的选举周期和复杂的规则让居民感到疲惫，进而影响了选举的进行。筹备组成员观察到，每当投票开始，小区的保安似乎增多，这些行为影响了居民的投票意愿。
融侨馨苑小区小广场上的桁架
◆ 物业管理权与收益的争夺
在融侨馨苑，前期物业不仅没有退出小区， 物业管理权不移交，同时，收益的归属也不明确。小区业委会虽然成功收回了部分共有收益，但日后随着维修项目的增多和包干制的实施，物业与业主之间的矛盾激化。
自第一届业委会成立以来，小区的共有收益由一定程度上增强了业主委员会的力量，但 收益的具体规模变得模糊。物业与业主之间的矛盾，因法律、自治问题而未能达成一致。即便业委会努力通过法律途径寻求解决问题之道，却仍困难重重。
